Aluguel recebido não é rentabilidade. Veja como calcular a rentabilidade líquida de cada imóvel e por que olhar seu patrimônio como uma carteira.

Você sabe quanto seus imóveis rendem de verdade?

Quem tem patrimônio imobiliário costuma ter feito uma escolha inteligente: colocou parte do capital em um ativo real, que protege contra a inflação, gera renda recorrente e atravessa gerações.

Mas ter bons imóveis não significa, necessariamente, ter boa rentabilidade. Um imóvel pode estar bem localizado, alugado e aparentemente funcionando bem. E ainda assim deixar dinheiro na mesa.

Às vezes, são alguns meses de vacância por ano. Às vezes, é um aluguel que ficou defasado em relação ao mercado. Em outros casos, são custos que cresceram com o tempo, manutenções que poderiam ser mais bem planejadas ou pequenos investimentos que atrairiam um inquilino melhor e reduziriam o tempo de imóvel vazio.

Separados, parecem detalhes. Multiplicados por vários imóveis e muitos anos, deixam de ser.

Por isso, uma das primeiras perguntas que fazemos a quem tem um patrimônio imobiliário relevante é: qual é a rentabilidade líquida de cada imóvel?

Aluguel recebido não é rentabilidade

A conta mais comum é dividir o aluguel anual pelo valor do imóvel. Ela é um bom ponto de partida, mas mostra apenas a rentabilidade bruta: o que o imóvel renderia se ficasse ocupado os doze meses, com todos os pagamentos em dia e sem nenhum custo para o proprietário.

Na prática, isso raramente acontece. Entre o aluguel contratado e o que de fato fica com o proprietário existe uma série de descontos que, somados, podem mudar bastante o resultado.

Como calcular a rentabilidade líquida de um imóvel

A rentabilidade líquida considera tudo o que entra e tudo o que sai ao longo de um ano. A estrutura é simples:

Dois pontos merecem atenção especial.

A vacância pesa duas vezes. Além do aluguel que deixa de entrar, o proprietário continua pagando condomínio e IPTU enquanto o imóvel está vazio.

O valor usado na divisão é o valor atual, não o de compra. Muitos proprietários calculam a rentabilidade sobre o preço que pagaram. Mas o que importa para uma decisão hoje é o valor de mercado atual, porque é esse capital que está imobilizado no imóvel. Um ativo comprado há quinze anos pode parecer muito rentável sobre o preço de compra e bem menos sobre o que vale agora.

Um exemplo: dois imóveis no mesmo prédio

Imagine dois apartamentos semelhantes, no mesmo prédio, cada um avaliado hoje em R$ 1.000.000. Os números abaixo são uma simulação, apenas para ilustrar o raciocínio, sem inadimplência no período.

O imóvel A tem aluguel de R$ 4.000, sem revisão em relação ao mercado há alguns anos, e ficou três meses vago no último ano. O imóvel B teve o aluguel ajustado ao mercado, para R$ 4.800, e ficou vago por um mês.

Mesmo prédio, mesmo valor de mercado. A diferença é de quase R$ 18 mil por ano em um único imóvel. Em um patrimônio com dez ativos em situação parecida, a distância pode passar de R$ 170 mil por ano.

Repare também no efeito do valor de referência: se o imóvel A tivesse sido comprado por R$ 400.000, a mesma conta feita sobre o preço de compra indicaria cerca de 6,6% ao ano e daria a impressão de que está tudo bem.

A diferença nem sempre está no tijolo. Muitas vezes, está na gestão.

3 sinais de que seu patrimônio está rendendo abaixo do possível

1. A vacância virou rotina. Alguns meses vazios por ano passam a ser vistos como parte do jogo, e raramente alguém calcula quanto eles custam somados ao longo do tempo.

2. Aluguel e custos não são revisados há tempo. O contrato segue sendo reajustado pelo índice, mas ninguém compara o valor com o que o mercado paga hoje. Do outro lado, custos e manutenções crescem sem planejamento.

3. Você conhece a renda total, mas não a de cada imóvel. Esse é o sinal mais comum em patrimônios maiores, e o motivo da próxima seção.

Olhe o patrimônio como uma carteira

Quem tem 5, 10, 20 ou mais imóveis costuma acompanhar o resultado pelo total que entra todo mês. O problema é que a renda total pode esconder diferenças importantes. Um ativo que performa muito bem compensa outro com vacância alta, aluguel defasado ou custos excessivos, e o conjunto parece saudável.

Olhar o patrimônio como uma carteira significa fazer a conta imóvel por imóvel e comparar os resultados entre si. É assim que as perguntas certas aparecem:

•        Onde existe espaço para ajustar o aluguel?

•        Onde a vacância pode ser reduzida?

•        Qual imóvel merece um investimento?

•        Quais custos podem ser revistos?

•        E, eventualmente, qual ativo já não faz mais sentido dentro daquele patrimônio?

Saber esses números não é motivo de preocupação. É o que permite tomar decisões melhores.

Antes de vender, entenda onde está o problema

Quando um imóvel rende pouco, a primeira reação pode ser pensar em vendê-lo. Às vezes, essa é mesmo a melhor decisão. Mas, antes de pensar em vender um ativo, vale entender se o problema está no imóvel ou na forma como ele está sendo gerido.

Um aluguel bem calibrado, uma estratégia de locação que reduza a vacância, custos revistos ou uma pequena adequação à demanda da região podem mudar o resultado de forma relevante. Em outros casos, a análise mostra que aquele capital renderia mais em outro ativo. Nos dois cenários, a decisão passa a se apoiar em números, e não em impressões.

Gestão patrimonial vai além da locação

Alugar um imóvel e gerir um patrimônio são trabalhos diferentes. A locação cuida de cada contrato. A gestão patrimonial olha para o conjunto: como esses imóveis estão performando, como se comparam entre si e o que pode ser feito para melhorar o resultado ao longo do tempo.

É esse olhar que buscamos trazer na NSK3 Prime: analisar cada imóvel individualmente e o patrimônio imobiliário como um todo, identificando oportunidades para melhorar sua performance e rentabilidade.

Você já fez essa conta para cada um dos seus imóveis? Se quiser fazer essa análise com quem acompanha o mercado de perto, fale com a NSK3 Prime.

Conteúdo informativo. Os valores do exemplo são simulados. A rentabilidade de cada imóvel depende das suas características e do contexto de mercado. Não constitui recomendação de investimento.